Các hợp đồng góp vốn, mua bán nhà đất được soạn thảo công phu với những độc chiêu có lợi cho chủ đầu tư và bất lợi cho khách hàng. Xu hướng này đang nở rộ ở Hà Nội.
Trong nghi án bán khống dự án nhà đất Thanh Hà mới đây, Công ty 1/5 còn gây sốc với loại hợp đồng có một không hai trong làng bất động sản: Hợp đồng giao vốn. Giới kinh doanh địa ốc mắt tròn mắt dẹt bảo nhau hợp đồng vay vốn, góp vốn đã thành quen thuộc nhưng chưa từng nghe tên "hợp đồng giao vốn".
Tại hội nghị khách hàng mới đây, ông Lê Hòa Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty 1/5 cũng tự hào "khoe" đây là bản hợp đồng chưa từng có trong làng bất động sản Việt Nam. Hợp đồng giao vốn được vị chủ tịch giải thích có nhiều điểm khác biệt với các loại hợp đồng góp vốn phổ biến trên thị trường hiện nay. Theo đó, khách hàng ủy quyền và giao vốn cho Công ty 1/5 để công ty này điều đình với chủ đầu tư dự án Thanh Hà nhằm chuyển nhượng đất cho khách hàng trong 6 tháng.
Ấy vậy mà thông qua bản hợp đồng gây sốc này, Công ty 1/5, dù không còn quyền tham gia đầu tư cũng như phân phối dự án đất nền Thanh Hà, vẫn thu hàng trăm tỷ đồng của khách hàng. Nhờ những chiêu kích giá của cò đất, dự án Thanh Hà đã tăng vọt, từ 12 triệu đồng lên tới 19-20 trệu đồng.
Hợp đồng góp vốn, mua bán nhà đất thường có các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư. Ảnh: Hoàng Hà.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng, xảy ra liên tiếp những vụ khiếu nại trong thời gian qua chủ yếu do các chủ đầu tư đã lợi dụng lỗ hổng pháp lý. Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ được bán nhà khi thiết công trình đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Song nhiều chủ đầu tư đã "lách" thông qua hợp đồng huy động vốn, góp vốn, giao vốn để thực hiện quá trình mua bán nhà trên giấy. Theo đó, khách hàng sẽ góp với chủ đầu tư một khoản tiền tương đương với số tiền mua nhà, đất. Đổi lại, chủ đầu tư sẽ ưu tiên quyền mua căn hộ cho khách hàng. "Luật chưa có quy định rõ ràng về hợp đồng góp vốn khiến nhiều chủ đầu tư luôn "sáng tạo" các điều khoản có lợi cho mình", ông Liêm nói.
Theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 18 tầng trên đường Hoàng Đạo Thúy của Tổng công ty Xây dựng Công trình Giao thông 1 (Cienco 1), thời gian khởi công công trình là tháng 3/2007 và thời gian bàn giao căn hộ tháng 12/2008. Nhưng sau đó, công trình chậm tiến độ hơn một năm trời. Vậy mà trong hợp đồng không có điều khoản nào quy trách nhiệm với chủ đầu tư, chỉ có quy định nếu khách hàng không nộp tiền đúng tiến độ sẽ phải chịu thêm lãi suất quá hạn.
Độc chiêu bắt chẹt khách hàng phải kể đến hợp đồng cam kết giao và nhận tiền đặt cọc của Công ty sàn Bất động Liên Minh. Để mua được căn hộ thuộc khu đô thị Văn Khê, Hà Đông, người mua phải đặt cọc 100 triệu đồng. Trong phần nội dung cam kết của bản hợp đồng này có hai điều đáng chú ý. Thứ nhất: "Nếu đến ngày thanh toán mà bên A (khách hàng) không thanh toán hoặc không mua căn hộ, bên A sẽ không được nhận lại tiền đặt cọc". Và thứ hai là: "Nếu bên A (khách hàng) hoặc bên B (Công ty cổ phần Sàn bất động sản Liên Minh) phá vỡ đặt cọc thì bên phá vỡ đặt cọc phải nộp thêm cho Công ty cổ phần Sàn bất động sản Liên Minh 20 triệu đồng".
Với điều thứ nhất, khách hàng có nguy cơ mất trắng 100 triệu đồng đặt cọc ngay cả khi không thể mua nhà nữa vì Liên Minh vi phạm hợp đồng. Điều khoản thứ hai cũng rất bất lợi cho khách hàng. Trong trường hợp Liên Minh phá vỡ đặt cọc, họ tự nộp 20 triệu cho chính họ chứ không đền bù cho khách. Ngược lại, nếu khách phá vỡ đặt cọc, họ chỉ được đòi lại 80 triệu đặt cọc.
Bà Trần Thị Ánh Tuyết, Giám đốc công ty Liên Minh giải thích, hợp đồng góp vốn là hợp đồng dân sự, thuận mua vừa bán và phía công ty không hề ép buộc khách hàng. "20 triệu đồng là phí môi giới. Công ty chúng tôi không thể làm không công", bà Tuyết nói.
Ông Trần Thanh Vinh, Tổng Giám đốc, Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên lý giải, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân ở Hà Nội còn hạn chế, dẫn đến chỉ cần một dự án góp vốn được mời chào, khách hàng sẽ đổ xô đi mua. Khách hàng ưa mạo hiểm sau những nhận định qua quýt về thị trường và dự án sẽ nhanh chóng đưa ra quyết định mua bán. Họ chấp nhận may rủi để trúng lớn, thắng đậm. "Họ coi như đây là một cuộc chơi, trong trường hợp không may mắn sẵn sàng trả giá", ông Vinh nói.
Theo luật luật sư Phạm Đức Giang, Trưởng văn phòng luật sư BMC, để hạn chế các rủi ro và tránh tranh chấp xảy ra, người đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, tư cách pháp lý cũng như uy tín, thiện chí của chủ đầu tư. Ngoài ra cũng cần đọc kỹ, yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ về các nội dung trong bản hợp đồng trước khi giao dịch. "Về phía chủ đầu tư cũng nên quy định chặt chẽ, cụ thể và chi tiết hơn về nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên trong bản hợp đồng để người đầu tư yên tâm và có cơ sở giải quyết khi xảy ra tranh chấp", ông Giang nói.
Còn theo ông Phạm Sỹ Liêm, để chấm dứt tình trạng bán nhà trên giấy thông qua các hợp đồng góp vốn, cần xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Bởi thực tế, thực tế, chuyện bán dự án "ma" đã xảy ra từ lâu, ai cũng biết, nhưng chưa có quy định nào xử lý.
Hoàng Lan
